Arsa payı uyuşmazlıkları

Arsa payı nedir?

Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakında bağımsız bölüme bağlı ortak mülkiyet payıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.3 uyarınca paylar, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı tahsis edilir. Sadece metrekare veya daire sayısını eşitlemek doğru değerlendirme sağlamaz.

Yanlış arsa payı nasıl anlaşılır?

İlk kuruluş tarihi itibarıyla bağımsız bölümlerin alan, kat, cephe, kullanım türü ve diğer değer unsurları birlikte incelenir. Sonradan yapılan dekorasyon veya güncel piyasa fiyat farkı tek başına kuruluş payını hatalı yapmaz. Eski proje ve tapu kayıtları bu nedenle önemlidir.

Aynı büyüklükteki iki dairenin konum veya nitelik farkı pay dağılımını etkileyebilir. Buna karşılık hiçbir değer farkı olmadan belirgin pay ayrılığı bulunması teknik inceleme gerektirebilir.

Kentsel dönüşümde neden önemlidir?

Malik çoğunluğunun hesaplanması, yıkımdan sonra arsa üzerindeki mülkiyet ve sözleşme paylaşımı bakımından arsa payı belirleyicidir. Ancak eski dairenin tapudaki arsa payı, yeni binada kendiliğinden aynı kat veya aynı metrekareyi garanti etmez; imar hakları ve imzalanan paylaşım sözleşmesi de değerlendirilir.

Arsa payı düzeltme davası

Paylar orantısız tahsis edilmişse kat maliki veya kat irtifakı sahibi yeniden düzenleme isteyebilir. Dava, etkilenen tüm maliklerin taraf olması ve teknik bilirkişi incelemesi gerektirebilir. Görev bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özel düzenlemesi dikkate alınır; dava şartı arabuluculuk da kontrol edilmelidir.

Dava açmak, dönüşüm kararını veya idari satışı kendiliğinden durdurmaz. Mevcut kat mülkiyeti/irtifakı statüsü, yıkım ve terkin aşaması dava imkanını etkileyebileceğinden başvuru ertelenmemelidir.

Hangi belgeler gerekir?

• Güncel ve kuruluş tarihli tapu kayıtları, arsa payı çizelgesi.

• Onaylı mimari proje, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kuruluş belgeleri.

• Bağımsız bölümlerin kuruluş dönemindeki niteliklerini gösteren kayıtlar.

• Malik kararları, dönüşüm sözleşmesi ve yeni paylaşım cetveli.

• Varsa önceki değerleme ve bilirkişi raporları.

Sık sorulan sorular

İlgili rehberler