Kentsel dönüşümde teminat sistemi

Tapunun tamamını baştan devretmek

Başlangıçta yüksek oranda pay devri, yüklenicinin taşınmazı satması veya ipotek etmesi halinde maliklerin geri alma ve tamamlama riskini artırabilir. “Tapuyu verirsek iş daha hızlı başlar” yaklaşımı tek başına yeterli değildir. Devredilen payın karşılığı, inşaat seviyesi ve teminat birlikte değerlendirilmelidir.

Aşamalı tapu devri

Devirler, temelin tamamlanması veya belirli imalat seviyelerine bağlanabilir. Seviyeyi kimin, hangi belgeyle ve hangi ölçüte göre onaylayacağı belirlenmelidir. Sadece yüklenicinin kendi beyanına bağlı mekanizma bağımsız kontrol sağlamaz. Son payların iskan, kesin kabul veya eksiklerin giderilmesine kadar tutulması müzakere edilebilir.

Banka teminat mektubu

Lehtar, teminat tutarı, para birimi, vade, talep koşulları, kapsam ve azaltma usulü incelenir. Mektubun doğrulanması ve gerçek banka taahhüdü olması önemlidir. Kısa vadeli ya da sadece dar bir ihlali kapsayan mektup tüm riskleri karşılamaz. Vade dolmadan uzatma sağlanamazsa ne olacağı sözleşmede düzenlenmelidir.

İpotek ve kefalet

İpotek için taşınmazın değeri, sıra/derece, önceki takyidatlar ve güvence altındaki alacağın kapsamı önemlidir. İpotek bulunması tahsilatın kesin olacağı anlamına gelmez. Değerin borcu karşılayıp karşılamadığı ayrıca incelenir.

Kefalette yazılı şekil, azami sorumluluk, tarih ve gerekli el yazısı/eş rızası gibi geçerlilik şartları gündeme gelebilir. Şirket ortağının sözleşmede adının geçmesi otomatik kişisel kefalet oluşturmaz.

Kira teminatı ve cezai şart

Kira borcunun hangi tarihte başlayacağı, artış ve ödeme takvimi belirlenir. Gecikme tazminatı ile cezai şartın hangi yükümlülüğü güvence altına aldığı açıklaştırılır. Talebin korunması için teslim sırasında ihtirazi kayıt ve kabul koşulları değerlendirilmelidir. Aşırı cezanın her durumda aynen tahsil edileceği varsayılmaz.

İdareye verilen teminat ile malikin güvencesi

Yüklenicinin mevzuat gereği idareye sunduğu güvence, doğrudan her malikin kira veya zarar alacağı için serbestçe kullanabileceği bir banka mektubuyla aynı değildir. Yasal teminatın kapsamı ve sözleşmede ayrıca sağlanan bireysel güvenceler birbirinden ayrılmalıdır.

Fesih mekanizması

İhlal türleri, bildirim adresi, giderim süresi, teminatın paraya çevrilmesi, tapu ve şantiye teslimi ile yapılan işlerin hesabı birlikte düzenlenir. “İstenildiği zaman feshedilir” şeklindeki genel bir hüküm, uygulamada tapu ve üçüncü kişi sorunlarını tek başına çözmez. Güvence paketi sözleşmenin bütünüyle uyumlu olmalıdır.

Sık sorulan sorular

İlgili rehberler